住宅ローンの正しい借り方・返し方をアドバイスする”繰り上げ返済ドットコム”

A.

公庫や銀行ローンなど複数の住宅ローンがある際に繰上げ返済のポイントは、

1. 金利が高いローンから返済する
2. 変動金利期間が長いものから返済する
3. 返済期間の長いものから返済する

以上、3点が挙げられます。

解説

住宅ローンはいかに低金利で借入れるかがポイント。高金利、長期間のものや金利上昇の可能性があるものから繰上げ返済するのが有利です。ただし高金利で短期間、低金利で変動金利型など複数の条件が重なった際は、今後の金利上昇やライフプラン、ローン残高も勘案してから判断しましょう。

例

当初(１)、(２)の２つのローンを組んだと仮定。５年後に200万円繰り上げ返済をする際に、どちらから繰り上げ返済をするのが有利か考えて見ましょう。

上記の例では、(１)のローンの方が高金利ですが、残期間が長く、変動金利型の(２)を繰り上げ返済する方が結果的に有利になります。逆に、固定期間終了後の金利上昇が平均3.5％程度でおさまるのであれば、(１)を繰り上げ返済する方が総返済額では有利となります。ただし、その場合には毎月の返済額が1万円程増えることになるので、教育費がかさむ時期と重なる場合には要注意です。

A.

住宅ローンの繰り上げ返済の上手な活用法のひとつに『繰上げ返済は早いほど効果的』というものがあります。住宅ローンでは借入れ当初は返済額のほとんどが利息に充当されます。従って、早い時期に繰上げ返済をすれば、繰り上げ返済元本に対応する利息額が多いので効果が大きくなるのです。

解説

期間短縮型の繰り上げ返済では、利息軽減効果だけでなく、短縮期間効果も高くなります。以下に返済時期による繰り上げ返済効果の差を示します。

＊ 当初3,000万円　30年　金利3.0％で借入れしたと仮定し、5年後15年後に100万円繰り上げ返済した場合の概算。

元金均等返済は借入れ当初から返済額に占める元本の割合が多いので、繰り上げ自体の効果は元利均等返済よりも低くなっていますが、もともと同期間同金額で借入れた際の総返済額は200万円ほど元金均等返済の方が少ないので、繰り上げ返済の代わりに元金均等返済に変更するのも有効的です。

A.

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２種類がありますが、利息軽減効果は期間短縮型が圧倒的に有利となっています。では、実際にどれだけ変わるのかケースで確認します。

以上のように、同時期に同額の繰り上げ返済をしてもその効果には差があります。毎月の返済額を減額した分に特別な使い途があれば別ですが、金利上昇や退職後のローン負担の軽減に備えるのでしたら、期間短縮型の方が繰り上げ効果が高いと言えます。また、まとまった繰り上げ返済のために毎月貯金をするより、毎月少しづつ増額して返済する条件変更の方が得な場合があるので、利用時にはシュミレーションをして実行しましょう。（計算は概算で計算しています。）

A.

まとまった金額を貯めて一気に繰り上げ返済するのと、一定金額こまめに繰り上げ返済するのではどっちが得か、悩むところです。金利の状況や組んだローンの返済タイプ、金利タイプによっても異なりますが、一般的には少しずつ繰上げ返済をした方が高い効果があると言えます。ただし、繰り上げ返済に手数料がかかる場合には、あまり少額から繰り上げ返済しても経費がかさむだけなので、手数料体系も確認の上、返済金額を決めましょう。

解説

実際のケースで見てみましょう。

借入金額 3000万円 金利3.2％ 35年間のケース

特に、元利金等返済では、借入れ当初の返済は利息部分がほとんどなので、早くにこまめに返済することで思わぬ差が生じます。繰上げ返済に手数料がかからないのであれば、毎月少額の繰り上げ返済をすればさらにメリットがあります。また、変動金利型や２〜３年の固定期間選択金利型ローンの場合、金利変更時に合わせて繰り上げ返済をすることは、金利が上昇した時のリスクヘッジになります。なぜなら、変更後の金利は繰り上げ返済後の減額された元本に対してかかるからです。例えば10年固定の低金利でローンを組み、将来金利の上昇が予想される時には、繰上げ返済は金利変更のタイミングまで待つ、ということもひとつの方法かも知れません。

ケーススタディ＆解説

よく繰り上げ返済は得だと言われます。では、例えば100万円の繰上げ返済とその100万円を資産運用するのとではどんなケースでどちらが得なのでしょうか？繰上げ返済すると本来支払うべき利息を支払わずに済みますが、期間短縮の場合その恩恵を実感できるのはローンを完済した時と言えます。つまり、繰り上げ返済で軽減できる利息以上の収益をあげられれば資産運用をした方が得ということになります。

ただし、これは全期間固定で借入れしたケースで、固定期間選択型や変動金利で借入れ、急激に金利が上昇した場合には金利は元本にかかるので金利が変更になる前に繰上げ返済をした方が有利と言えます。また、繰り上げ返済は一度してしまうと資金は戻ってこないので、その資金がなくても将来本当に大丈夫かについてもしっかりシュミレーションしておく必要がありますね。＊上記の例はあくまで一例であり、概算で試算しています。

A.

当初住宅ローンも夫単独名義、登記も夫単独名義でしていた場合、妻の貯金や退職金を贈与の非課税枠を超えて繰り上げ返済に使用すると、贈与税とみなされるので、妻の持分を登記するなど何らかの工夫をする必要があります。

解説

このケースで贈与税がかからない方法としては、主に３つ挙げられます。

1. 妻は住宅ローン返済負担を負っていないため、夫の負債を済した場合には贈与とみなされます。ただし、一人に対する贈与は年間110万円までは非課税となっていますので、毎年110万円ずつ贈与した上で毎年繰り上げ返済することは可能です。
2. 夫単独名義から妻との共有名義にし、繰り上げ返済する700万円に相当する物件時価分について、妻へ持分登記変更をすることができます。ただし、登記費用や登記にかかる手間がかかりますし、名義を共有名義にすることはトラブルの種にもなるのでじっくり話し合ったうえで行ないましょう。また、夫のローン肩代わりとなるので、税務署や借入れ金融機関へ事前に必ず確認しましょう。
3. 生活費や教育費、貯蓄、その他の住居費など必要な費用を妻の退職金でまかない、夫の収入や貯金を繰上げ返済に充てるようにすることもできます。ただし、毎月のローン返済まで負担すると金額によっては非課税枠をオーバーし、元も子もないなんてことにもなるので注意しましょう。

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