晩婚化が進み平均的な住宅購入年齢は現在では37歳まで上がってきています
（HOME’S調べ） 。
一般的に所得を得ることができる定年退職は65歳定年制が法律で制定されましたが、まだまだ60歳までのところが多く、住宅ローンを所得を得ている間に完済しようと思うと、平均的には23年しかないことになります（60歳−37歳）。
住宅ローンを貸し出す銀行等の金融機関は一般的に35年で貸し出します。
ちょっとおかしいですよね？37歳の人に貸した場合、60歳以降は銀行はどうやって住宅ローンを返してもらおうとしているのでしょうか？ 退職金や年金と思う方もいるかもしれませんが、銀行は固い組織ですので、当てにならない資金を返済の当てにはしません。
答えは「担保」です。そう、皆さんの土地建物です。銀行は住宅を担保という形で延滞時の保全として確保しておりますので大丈夫なのです。銀行はあくまで、皆さんと”土地建物”に対して住宅ローンを融資しているのであって、そこを忘れてはいけません。
というように銀行は最悪のケース（ローン返済の延滞）においては、担保（土地建物）を処分すれば住宅ローンは回収できますが、借り手は大変です。60歳以降（つまり老後）に住む家がなくなってしまうのです。あり得ない状態ですね。
ですから、所得もなかなか上昇せず、退職金や年金もあてにならなくなった昨今ですから、住宅ローンを60歳までに完済するには、最初に借りる時点でしっかりとした返済プランが必要になってきたわけです。
高度成長期やバブル期のように、土地の価値が上昇したり、所得がぐんぐん上昇する時代ではなく、土地の価値が下がり、所得も下がり、物価も下がるという、新たな経済状況に突入しているわけですから、住宅ローンの返し方も昔と同じで良いわけがありません。180度異なった住宅ローンへの認識と返済計画が必要なのです。この大事なポイントをバブルが崩壊して20年以上も経つのに、消費者も住宅を供給する不動産業者や工務店も認識が甘いのが実態です。
住宅ローンを定年退職（60歳等）までに完済する方法は
この３つだけ！
◆繰り上げ返済を随時行う
実は最も多いのがこれ。繰り上げ返済をすれば何とかなると銀行員や販売業者に諭されその気になった方は多いはず。実は多くの家庭が昨今の所得の減少や、教育資金の負担等で実際には繰り上げ返済はできていないと言われています。
また、本来は無理な繰り上げ返済はリスクでもある（団信リスク、手元資金枯渇リスク等）のですが、繰り上げ返済をしないと定年退職までに終わらないという恐怖に駆られ闇雲に繰り上げ返済をする家庭も少なくありません。
繰り上げ返済は実際には計画通り行かないことが多いです。つまり皮算用ということです。ゆえにあまりお勧めできません。
◆定年退職までの期間でローンを組む
例えば37歳の方であれば定年退職の60歳までの23年でローンを組むというものです。
これは確かに確実に定年退職で完済できますね。しかし、毎月の返済負担が大きくなりますので手元資金が枯渇するリスクと、ローンの返済ペースが早まりますので過去最大となった住宅ローン減税を最大限活用できなくなります。また団体信用生命保険の効果も自ら削っていることになります。
ゆえに、確実ではあるのですが、リスクを多すぎますのであまりお勧めできません。
◆35年で組み、定年退職時（60歳等）に一括返済
例えば37歳の方であれば、35年ローンを組んで23年後の60歳の時に一括繰り上げ返済で住宅ローンを完済します。
実はこのやり方が、最も効果的です。一般的に死亡保障が必要な定年退職まで団体信用生命保険を減少させることなく活用し、住宅ローン減税もフルに活用でき、また定年退職時に一括で返済する資金を積立てることになりますので、手元資金は枯渇せず突発的な資金需要にも対応ができます。
さらに、本来であれば上記23年ローンのほうが金利負担は安く済むのですが、より有利な積立で一括繰り上げ返済資金を貯めることで、実はコスト的にも有利なプランが設計できるのです。
